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Économiser la TVA sur les biens d’investissement ? Quelles sont les options en matière d’hôtels, de chambres d’étudiants et d’appartements ?

Beaucoup de Belges achètent des biens immobiliers pour bénéficier d’un avantage fiscal. C’est ce que titrait De Tijd il y a quelque temps. Ceci à la lumière de la mesure de 6% sur la démolition et la reconstruction des propriétés qui sera entièrement supprimée en 2024. Pour acheter un investissement immobilier à un taux réduit, la TVA est en effet un aspect très important. Nous distinguons trois types de biens immobiliers pour lesquels une réduction de la TVA est possible et nous expliquons brièvement la logique qui sous-tend cette démarche.

Biens pour lesquels la TVA est payée par l’utilisateur final

Les projets hôteliers bénéficient d’une récupération de la TVA en fonction de leur valeur foncière. Le montant de cette récupération varie d’un projet à l’autre. La règle veut que plus la valeur du terrain est élevée, plus la récupération de la TVA est faible. En effet, vous ne pouvez récupérer la TVA que sur la valeur de la construction et jamais sur la valeur du terrain. Nous ne détaillerons pas ici la manière dont le calcul est effectué, car cela nous entraînerait trop loin. La raison pour laquelle la récupération de la TVA pour les hôtels est la plus élevée de tous les investissements immobiliers est que le locataire paie également la TVA. Par exemple, une personne qui vient passer la nuit sur place paie 6 % de TVA. La règle pour la récupération de la TVA est que l’utilisateur final paie la TVA. Par conséquent, si vous devenez propriétaire d’une chambre d’hôtel, vous n’êtes pas l’utilisateur final de la chambre, mais le client. Par défaut, la récupération de la TVA est organisée par le constructeur, qui est le vendeur, ce qui signifie que vous, en tant que propriétaire, n’êtes pas responsable de la communication avec l’administration de la TVA.

Un investissement privé dans des chambres d'hôtel

En ce qui concerne les lots d’étudiants, dans le passé, ils ont également essayé d’appliquer la récupération de la TVA sur les ventes de biens immobiliers. Par exemple, ils ont récemment proposé un règlement obligeant les locataires à payer la TVA sur leur kot. En contrepartie, les propriétaires ont récupéré la TVA. Toutefois, cette décision a rapidement été portée à la connaissance d’autres agences gouvernementales. Ainsi, il n’est plus possible de facturer la TVA à un locataire, étudiant, qui reste plus de trois mois. Par ailleurs, si l’étudiant reste moins de trois mois, il doit toujours fournir des services hôteliers tels que le linge, le petit-déjeuner et la réception. Récupération de la TVA pour les logements étudiants, donc. Pour l’investisseur, cela a de lourdes conséquences en termes d’achat. Faisons brièvement le calcul. Si l’on achète une chambre d’hôtel avec 87,5 % de récupération de la TVA à 200 000 euros hors TVA, on paiera 205 000 euros après récupération. Supposons que vous achetiez un appartement d’étudiant à 170 000 euros hors TVA, vous paierez également 205 000 euros à la fin. La question se pose alors de savoir quel investissement avait le plus grand potentiel de valeur ajoutée.

La location sociale en tant qu’actif TVA.

Les lots pour étudiants peuvent être achetés en aller simple avec un taux de TVA réduit à 12 %. Ceci si un contrat de location avec une agence de location sociale est en place. La condition est alors de louer à des étudiants par le biais de la location sociale pour une durée minimale de 15 ans. En Flandre, cependant, ces contrats ne relèvent généralement pas de la compétence des bailleurs sociaux locaux. C’est le cas dans la Région de Bruxelles-Capitale. Cette baisse de la TVA s’accompagne toutefois d’une baisse des loyers. Si vous envisagez d’acheter un logement étudiant à Bruxelles, vous pouvez toujours vérifier auprès du vendeur ou de l’office local du logement social.

En Flandre, vous pouvez louer un appartement nouvellement construit par l’intermédiaire d’une agence de location sociale. Si vous avez conclu un bail ou une lettre d’intention avec l’agence sociale de location avant la signature de l’acte, vous pouvez également bénéficier d’une TVA de 12 %. Vous devez ensuite conclure au moins deux baux de 9 ans et travailler avec une SVK pendant au moins 15 ans. Vous achetez à un taux de TVA inférieur, vous bénéficiez d’un prix de location légèrement inférieur, mais aussi de réductions sur le KI, la taxe foncière. De plus, vous ne devez plus vous occuper des descriptions de lieux, des changements de locataires et des cas de dommages. Il y a donc matière à réflexion sur les priorités à donner à un investissement immobilier ultérieur.

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