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L’importance d’un fonds de réserve lors de l’investissement dans des chambres d’hôtel.

En tant qu’investisseur dans les chambres d’hôtel, vous devez prêter attention à de nombreux aspects. Investir dans une chambre d’hôtel présente de nombreuses différences, mais aussi de nombreuses similitudes avec un investissement dans un appartement locatif classique. Compte tenu de la popularité croissante de l’investissement dans une chambre d’hôtel, il existe également de nombreuses différences dans le contrat conclu avec l’exploitant. Nous soulignons ici la principale différence, à savoir la taille du fonds de réserve.

Un fonds de réserve de 2 ou 5 % ?

Les investisseurs dans un appartement locatif classique connaissent toujours l’histoire. Vous organisez une assemblée générale annuelle au cours de laquelle les participants discutent de l’entretien du bâtiment. Les discussions peuvent aller de la peinture de couloirs ou de portes à des travaux de maintenance structurelle. Si la question des portes reste peu coûteuse, les questions structurelles telles que la rénovation des ascenseurs ou les nouvelles technologies constituent souvent un problème épineux. Dans le cadre d’un investissement hôtelier, les opérateurs préfèrent éviter ces discussions. Il est généralement admis qu’un établissement hôtelier nécessite de temps à autre des travaux de rénovation. Après tout, imaginez que les matelas ne soient pas remplacés, que les sols restent les mêmes et que les techniques ne soient pas maintenues….

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Le montant du fonds de réserve est donc crucial. Nous constatons ici une grande différence entre deux types de contrats lors d’un investissement dans des chambres d’hôtel. D’une part, il y a l’offre d’un contrat avec des rendements garantis. Ce faisant, l’opérateur verse en quelque sorte un montant garanti chaque année. Pour augmenter artificiellement ce rendement garanti, ils lient le contrat à un fonds de réserve peu performant. Dans ces contrats, par exemple, seuls 2 % du chiffre d’affaires sont épargnés. Ceci alors que l’étude Horwath montre qu’un peu plus de 4 % de fonds de réserve est nécessaire en moyenne pour maintenir structurellement un hôtel et donc votre investissement en chambres d’hôtel. La raison pour laquelle les contrats hôteliers à rendement garanti ont toujours des fonds de réserve insuffisants est évidente.

Ainsi, il faut moins épargner et les propriétaires peuvent obtenir un rendement plus élevé à première vue. À moyen terme, cependant, cela a des conséquences. Par conséquent, les rénovations structurelles seront irréalisables sans investissements supplémentaires. L’hôtel sera progressivement démoli après 10 ou 15 ans, ce qui vous permettra d’attirer une clientèle à bas prix. Un public qui s’oriente donc vers des prix bas alors que les frais de personnel restent inchangés.

Besoin d’un hôtel moderne

Après 25 ans d’usufruit, le rendement garanti et l’exploitation expirent simultanément, vous laissant, en tant que propriétaire, avec une chambre d’hôtel complètement dépassée, où les techniques ne sont pas conformes et où il y aura des problèmes structurels. Dans cette position, vous devrez alors vendre un bien démantelé et/ou entamer des négociations avec un nouvel opérateur. En ce qui nous concerne, en tant qu’investisseur, ce n’est donc pas un luxe inutile que de vérifier si le fonds de réserve dépasse ou non les 4 %. Il est intéressant de noter que les hôtels à taux variable fonctionnent souvent avec des fonds de réserve de 5 % par défaut.

Supposons que vous ayez un hôtel de 150 chambres avec un chiffre d’affaires de trois millions d’euros. Au bout de huit ans, la différence dans le fonds de réserve est déjà de 720 000 euros. Un montant qui n’est pas un luxe dans de tels projets pour maintenir les chambres au goût du jour.

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Voilà donc ce qu’un investissement hôtelier a en commun avec un investissement dans un appartement locatif classique. Un immeuble d’habitation doté d’un beau compte d’épargne donne lieu à moins de discussions entre les copropriétaires, mais aussi à des prix de revente sans doute plus élevés. En effet, les acheteurs achètent le fonds d’épargne et de réserve avec celui-ci et ne s’attendent donc pas à des factures exorbitantes pour les travaux structurels. Il en va de même pour l’immobilier hôtelier.

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