Beaucoup de nos investisseurs cherchent, en collaboration avec leur comptable ou fiscaliste, la manière la plus intéressante d’investir dans l’immobilier : en privé ou avec une vennootschap », déclare Mathieu Vancanneyt, gérant de Fjord RED, qui fournit dans l’article ci-dessous des explications supplémentaires sur les différentes possibilités d’achat.
« Une grande partie de nos investisseurs qui achètent des biens immobiliers en privé semblent ces dernières années pencher davantage vers un achat avec une vennootschap. » Les achats privés ou les achats avec une vennootschap ont tous deux leurs propres caractéristiques distinctes. La principale différence réside dans la manière dont les revenus locatifs sont imposés.
Actuellement, pour les biens immobiliers belges loués à des particuliers, l’imposition se fait par le biais du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Ainsi, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus locatifs réellement perçus. Ce système d’imposition est sous pression de l’Union européenne depuis plusieurs années. Ils ont une nette préférence pour une imposition sur les revenus locatifs réels, tout comme dans la plupart des pays européens.
Si vous investissez dans l’immobilier avec des fonds de votre vennootschap, les revenus locatifs réellement perçus sont imposés au taux de l’impôt sur les sociétés. Celui-ci est actuellement de 20 à 25%. En termes de régime fiscal avantageux, investir avec des fonds privés semble donc beaucoup plus intéressant. 20 à 25% des revenus locatifs perçus sont presque toujours plus élevés que le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40.
Pourquoi les investisseurs choisissent-ils encore d’acheter des biens immobiliers dans le cadre d’un partenariat ?
Grosso modo, il s’agit de deux facteurs. D’une part, il y a les impôts directs et, d’autre part, il y a l’avantage fiscal annuel. Lors de l’achat dans une société, vous ne payez que 20 à 25% sur le capital avec lequel vous réalisez l’achat. Si vous achetez en privé, vous avez déjà payé rapidement 50% d’impôt sur le revenu sur le capital. Bien sûr, il y a aussi un aspect à prendre en compte. Lors de la revente en tant que société, vous payez également un impôt sur la plus-value. Les particuliers ne paient que 16,5% au cours des cinq premières années. D’autre part, le principal atout, que je qualifierais d’avantage fiscal annuel, ce sont les amortissements. Pour chaque société, le défi est donc d’amortir autant que possible du prix d’achat, c’est-à-dire un pourcentage aussi élevé que possible de la valeur de construction et un pourcentage de terrain aussi bas que possible. Cela sera abordé plus tard dans l’article. En règle générale, vous pouvez amortir la construction d’un bien immobilier sur 33 ans. De plus, vous pouvez déduire en tant que frais professionnels les autres coûts liés à la propriété (entretien, impôt foncier, assurance incendie, rénovations…), ainsi que les coûts liés à l’achat (intérêts sur les prêts, frais de notaire, TVA ou enregistrement) de votre impôt sur les sociétés. Vous avez donc l’avantage de payer moins d’impôts et, entre-temps, de générer des revenus grâce à votre bien immobilier. Supposons donc que vous achetiez une propriété d’une valeur de 330 000 euros, vous pouvez amortir et déduire au moins 10 000 euros par an.
Un exemple concret de calcul : un investissement dans une chambre d’hôtel au Mövenpick Brussels Airport
*Calcul du budget : Ce règlement et la déduction de la TVA sont basés sur l’hypothèse que votre société répond aux conditions de la « location immobilière professionnelle avec TVA ». Veuillez vérifier avec votre comptable et fiscaliste.
** Avantage fiscal : L’avantage fiscal mentionné ci-dessus est une estimation et est sujet à confirmation, dépendant bien sûr de la situation fiscale de chaque société individuellement.
L’immobilier hôtelier, encore plus intéressant à investir en tant qu’entreprise.
Il est vrai que, selon moi, investir dans l’immobilier d’exploitation en tant que société est encore plus intéressant. Cela se compare favorablement à une maison ou un appartement classique destiné à la location, par exemple dans le cas de l’immobilier hôtelier. En raison de l’utilisation intensive de l’hôtel, ce type de bien immobilier peut également être amorti plus rapidement, soit sur une période de 25 ans. Ainsi, vous pouvez déduire plus rapidement des frais supplémentaires, ce qui permet des économies d’impôts plus importantes. L’argument de l’administration fiscale est qu’un bâtiment d’hôtel subit une usure plus importante, ce qui permet une dépréciation plus rapide. Il est également important de noter que les coûts liés à l’achat de biens immobiliers hôteliers sont toujours clairement ventilés en ‘valeur de construction’, ‘frais d’architecte’, ‘annexes’ et ‘ensemble de meubles’. Un architecte et l’ensemble de meubles peuvent être amortis sur une période encore plus courte que les 25 ans de la construction. Cela permet de réaliser des économies d’impôts supplémentaires au cours des premières années suivant l’achat. Il est également possible d’acheter sans la part du terrain, ce qui signifie que vous n’achetez que la construction amortissable. La terre n’est pas amortissable, ce qui constitue un inconvénient supplémentaire après que votre propriété a été entièrement amortie et que vous devez rechercher un refinancement.
De plus, il est possible de récupérer la TVA lors de l’achat de biens immobiliers hôteliers, ce qui rend votre achat de propriété environ 31 500 euros moins cher (pour un investissement à partir de 150 000 euros).
Certains clients économisent presque 5000 euros par an en appliquant ces méthodes d’optimisation fiscale. Acheter de l’immobilier via une société est donc un choix excellent à bien des égards.
Vous êtes également intéressé par l’investissement dans l’immobilier avec une société ? Découvrez ici le projet le plus populaire, Mövenpick Brussels Airport, ou prenez contact ici avec l’un de nos conseillers immobiliers pour obtenir les conseils nécessaires.
