Au cours de la dernière décennie, pas moins de 4 000 chambres d’hôtel ont été vendues à des propriétaires privés en mars. Cette forme d’investissement est de plus en plus populaire pour des raisons évidentes. Ainsi, l’investissement de départ est nettement inférieur à celui d’un appartement locatif classique. En outre, les propriétaires privés ne devraient plus se préoccuper de la location. Il existe toutefois des différences dans les contrats proposés pour un investissement dans des chambres d’hôtel. Entre autres, le choix entre un rendement garanti ou variable. Nous les énumérons brièvement.
Rendement garanti ou rendement variable ?
De nombreux hôtels sont proposés avec des retours garantis. Cependant, nous constatons à la lecture des contrats que ces rendements garantis ne le sont pas toujours. Il faut donc toujours demander quelles sont les garanties et qui les donne. Par exemple, certains contrats sont au mieux couverts par une garantie bancaire d’un an de rendement garanti. Cela signifie que vous disposez en réalité d’une garantie maximale d’un an. Avant d’investir, posez-vous donc la question. Investirais-je dans cet hôtel s’il n’y avait pas de dépôt ou préférerais-je investir dans un autre hôtel ? L’hôtel de ce segment réalisera-t-il également les rendements escomptés sans garanties ? Par exemple, la rentabilité dans un segment inférieur (2-3 étoiles) est souvent déjà plus limitée parce que les prix des nuitées sont restreints mais que les frais de personnel sont les mêmes que dans un segment supérieur.
Revenu indexé ou non ?
Lorsque vous investissez, prêtez également attention à l’indexation. Ainsi, l’indice des loyers ou l’indice de santé ne suivent pas l’inflation réelle et l’augmentation des tarifs des chambres. Cela nous amène à la question des rendements variables. Avec des rendements variables, le propriétaire est dans la même situation que l’opérateur. Si l’hôtel fonctionne bien, vous en récoltez les fruits, tout comme le directeur. Si les résultats de l’hôtel sont médiocres, vous aurez, comme le directeur, moins de revenus. Ensemble dehors, c’est donc ensemble chez nous. Dans les hôtels à rendement variable, nous constatons que l’investissement peut devenir plus intéressant à moyen terme en profitant de l’augmentation réelle des prix de la nuitée. Le rendement sera donc beaucoup plus élevé pour vous, en tant qu’individu, après une dizaine d’années, si vous suivez l’inflation réelle.
Valeur ajoutée à la revente
Lors de la revente, les acheteurs exigeront de toute façon la restitution et paieront en conséquence une plus-value. Avec des rendements plus élevés, les gains en capital seront plus importants au fil du temps. D’autre part, pendant les premières années, vous vous lancerez dans une entreprise qui a besoin de se constituer une clientèle récurrente. Il faut donc souvent environ trois ans pour que l’hôtel soit opérationnel.
Le choix du type de rendement à contracter dépend donc fortement de l’horizon temporel sur lequel vous envisagez l’investissement immobilier. Si vous envisagez l’investissement sur un terme assez court, le choix des rendements garantis sera souvent plus intéressant. Si vous l’envisagez à moyen et long terme, ou du moins pour une période supérieure à cinq ans, le rendement variable est souvent une alternative plus qu’appréciable.
Il ne reste plus qu’à se demander s’il est préférable d’opter pour un rendement garanti ou variable.
