Comment calcule-t-on les rendements dans l’immobilier ?
Dans l’immobilier, deux facteurs sont déterminants pour parler d’un bon investissement. D’une part, le rendement locatif, d’autre part, la valeur ajoutée. Dans cet article, nous souhaitons montrer que les biens immobiliers ayant le rendement locatif le plus élevé ne sont pas toujours les meilleurs investissements à court terme. En outre, il existe trois approches différentes pour calculer les rendements. Pour l’investisseur, il est important de savoir comment le vendeur calcule le rendement de sa publicité. Les rendements de 5 à 10 % sont souvent basés sur un rendement qui n’est pas net. En d’autres termes, il est également facile de s’enrichir dans l’immobilier. Pour l’expliquer, nous examinons les rendements à effet de levier, les rendements bruts et les rendements nets, respectivement.
10 % de rendement sur la propriété ? Sur l’efficacité du marketing.
Il y a beaucoup à faire autour du calcul du rendement de l’immobilier. Sur Internet, nous, investisseurs immobiliers privés, sommes bombardés de rendements de 3 %, 5 %, 10 %. On a souvent l’impression d’assister à une vente aux enchères d’entreprises concurrentes. En promettant les rendements les plus élevés possibles, ils espèrent rivaliser pour attirer les parties les plus intéressées. Après tout, qui ne préférerait pas un rendement locatif de 10 % au lieu de 2 % sur son investissement immobilier ? Paradoxalement, l’investissement immobilier dont le rendement net est le plus faible génère parfois la plus-value la plus importante au fil du temps. Prenons l’exemple d’un beluga ou d’une petite maison ouvrière située dans le centre de Gand. Le prix d’achat, frais inclus, s’est élevé à 251 000 euros en 2016. La valeur locative est de 625 euros par mois. Nous comparons cela à un appartement à Ostende. Le prix d’achat était de 132 000 euros. Valeur locative de 525 euros par mois. À première vue, le rendement de l’appartement d’Ostende semble beaucoup plus élevé. On peut donc en déduire que l’appartement d’Ostende est l’option la plus intéressante. Est-ce encore efficace aujourd’hui ? Nous y reviendrons dans un instant.
Trois façons de calculer le rendement des locations.
Pour les investisseurs immobiliers qui réalisent leur premier ou deuxième investissement immobilier, il est souvent difficile de se faire une idée précise de ce qu’est un rendement réaliste. Tout d’abord, il est important de noter que trois approches différentes sont utilisées pour le calcul de la propriété. Les trois approches vont respectivement de la fiction au réalisme.
La première approche est celle utilisée principalement dans le monde anglo-saxon. En raison du lien historique entre les Pays-Bas, les États-Unis et la Grande-Bretagne, nous constatons que les rendements dans les pays suivants, par exemple, sont inférieurs à ceux de l’Union européenne. Pays-Bas sont souvent beaucoup plus élevés qu’en Belgique, du moins sur le papier…
Aux Pays-Bas et dans le monde anglo-saxon, les rendements sont calculés en fonction de ce que l’on appelle l’effet de levier. Concrètement, cela signifie que l’investisseur immobilier investit une partie de ses fonds propres et en emprunte une autre. Sur la partie qu’il emprunte, l’investisseur paie un taux d’intérêt inférieur aux revenus locatifs qu’il tire de l’investissement immobilier. En d’autres termes, si la location se déroule comme prévu, l’investisseur immobilier obtient également un rendement supplémentaire sur le prêt. Pour illustrer cela, nous effectuons le calcul de rendement ci-dessous.
« Vous investissez 100 000 euros de fonds propres et vous empruntez 125 000 euros à la banque au taux de 1,4 %, soit 1 750 euros. Le rendement brut de votre projet est de 3,73 %. Le rendement de votre bien est maintenant de 225 000 x 3,73 %, soit 8400 euros (projet de revenu).
Moins 125 000 x 1,4 %, soit 1750 euros (coût de l’argent emprunté)
Soit 8400 € – 1750 € = 6650 €. (reste)
6650€/100000€ x 100 = 6,65% (c’est le rendement de vos fonds propres) ».
Via l’application de l’effet de levier, de nombreux vendeurs et promoteurs immobiliers peuvent commercialiser leurs biens. Les acheteurs regardent souvent aveuglément le rendement et veulent le plus élevé possible. Souvent, ils sont déçus par la suite. En effet, un promoteur vend ses biens immobiliers souvent et le plus rapidement possible. Lorsqu’il est vendu, son travail est terminé et les investisseurs immobiliers eux-mêmes doivent intervenir pour obtenir ce rendement – bien souvent – fictif.
Une deuxième approche est celle du rendement brut. Cette pratique est également très populaire dans les pays en développement, et ce pour de bonnes raisons. Après tout, si un vendeur ou un promoteur publie des rendements bruts, il ne peut être poursuivi si ces rendements ne sont pas réellement atteints. Supposons que le promoteur propose un appartement rénové d’une chambre à coucher loué pour 700 euros par mois. Cela représente un revenu brut de 8400 euros sur une base annuelle. L’investissement s’élève à 225 000 euros. L’investisseur immobilier obtient alors un rendement brut de 3,73 %. Cependant, ce que l’investisseur immobilier ne remarque pas, c’est qu’il n’y a pas eu de frais de syndic, de taxes, d’assurance, de courtage et de frais d’entretien. Néanmoins, ce rendement semble déjà beaucoup plus intéressant que celui de son concurrent qui se situe légèrement en dessous de 3%.
Maintenant, l’approche finale. Ce faisant, le conseiller immobilier opte pour des rendements réalistes. Cela signifie qu’il faut déduire tous les coûts possibles. Lorsqu’un promoteur utilise cette méthode de vente, le client ne trouvera pas de taux de retour sur le site web. En effet, avec une telle approche, le promoteur ne peut légalement pas faire de publicité sur les taux de retour. En effet, une indication des coûts peut être donnée, mais jamais une estimation exacte. Par exemple, il n’est jamais possible d’estimer parfaitement à l’avance les honoraires du syndic. Cela dépend de ce que le syndic demande et, bien sûr, des prix du marché. Si le promoteur annonce un rendement net erroné, même s’il s’agit d’une différence mineure, la vente peut être annulée dans les cas les plus extrêmes.
Il est important de savoir, en tant qu’acheteur, quel est le rendement brut approximatif dans des circonstances normales et quels sont les coûts à prendre en compte. Par conséquent, en tant qu’investisseur immobilier, vous ne trouverez jamais de rendements nets annoncés par un promoteur immobilier qui informe ses clients des rendements nets potentiels effectifs.
Pour illustrer la différence entre les deux dernières possibilités, le rendement brut et le rendement net, nous allons supposer que le rendement brut dans l’exemple ci-dessus est calculé net par un conseiller.L’appartement rénové d’une chambre à coucher de 225 000 € avec un rendement brut de 3,73 % a été rénové uniquement à l’intérieur. Selon le syndic, il semble qu’une rénovation de la façade et de la toiture soit à l’ordre du jour. Cette rénovation de la façade et de la toiture coûtera 35 000 euros. La valeur d’achat atteindra donc 260.000 euros en réalité. L’appartement est loué à 700 euros. Le propriétaire va le louer lui-même, ce qui lui permettra de faire sa propre description de l’endroit et d’économiser des frais d’agence immobilière s’élevant à un mois + TVA. Cependant, en moyenne, le propriétaire dispose de deux mois de frais fixes. Ceci pour le KI, l’impôt foncier, l’assurance incendie, etc.
Le rendement, s’il n’y a pas d’usure ou d’inoccupation, est alors de 7.000 euros sur 260.000 euros. Concrètement, il s’agit d’un rendement net de 2,7 %.
Si vous faites un investissement dans l’immobilier, il est donc bon de savoir comment sont calculés les rendements proposés. Dans la rubrique « Le vrai rendement » ci-dessous, nous examinons de plus près la signification de la plus-value lors de l’achat d’un bien immobilier.
Valeur ajoutée, indexation, lieu et type de propriété.
De nombreux évaluateurs immobiliers affirment que la valeur réelle d’un bien immobilier réside dans ses plus-values. Nous retournons ensuite à l’appartement d’Ostende et au belvédère du centre ville de Gand. Alors que l’acheteur d’Ostende obtient un rendement net supérieur à 3,7 %, le propriétaire de Gand doit se contenter d’un rendement net de 2,5 %. Le groom a actuellement une valeur de vente de 287 500 euros après cinq ans, soit une plus-value de 37 500 euros. L’appartement d’Ostende est évalué à 135 000 euros, soit une plus-value de 3 000 euros. Si l’on ajoute cela au rendement, le rendement annuel est de 5,5 % à Gand et de 4,1 % à Ostende. Le propriétaire d’Ostende se retrouve donc avec un montant beaucoup plus faible tout en assumant un rendement très élevé.
En tant que principe économique général, on peut donc dire que « l’immobilier vaut ce qu’il peut rapporter dans le futur ». Il faut bien sûr prendre en compte en moins les coûts qui doivent être encourus pour permettre ces recettes futures. Selon le point de vue, ce retour dans le futur peut résulter de ce qui suit :
- Pour un projet (position de promoteur-développeur) : le produit net de la vente.
- Pour un investisseur : le revenu locatif net à plus long terme et la valeur de revente à l’issue de cette période.
- Pour un propriétaire-utilisateur : la valeur d’utilisation nette sur une plus longue période et la valeur de revente après cette période.
Essentielle est la distinction entre les intérêts des parties liées au projet (promoteur, entrepreneur, architecte, courtier, etc.) d’une part et l’investisseur ou le propriétaire-utilisateur d’autre part. Pour le promoteur qui ne continuera pas à gérer le bâtiment ou qui en confiera l’exploitation à un tiers, la seule chose qui compte financièrement est la marge bénéficiaire de la vente du bien à relativement court terme. Pour l’investisseur ou le propriétaire-utilisateur, d’autres facteurs et les attentes futures jouent un rôle déterminant.
Un bâtiment plus qualitatif grâce à un intérêt commun entre le promoteur et le propriétaire.
En tant qu’investisseur, pour s’assurer que les intérêts sont liés, on peut également opter pour un promoteur qui a des intérêts parallèles dans le projet, en plus de la vente. En d’autres termes, un promoteur qui gérera ou exploitera également le projet après la vente et partagera les bénéfices qui en découlent. L’inconvénient, et ironiquement l’avantage, est que l’on renonce au contrôle, qu’il soit professionnel ou non. Pour s’assurer du professionnalisme, on peut bien sûr examiner l’expérience du développeur en matière d’exploitation. Toutefois, nous ne nous étendrons pas sur ce point ici.
Selon cet exemple, ce qui fait la valeur ajoutée, c’est avant tout le revenu locatif. Si un bien immobilier dispose d’un revenu locatif qui peut augmenter de manière significative chaque année ou qui a au moins le potentiel de le faire, la valeur du bien augmentera également. C’est pourquoi nous nous référons à nouveau à un exemple pratique. Le docteur H. loue un appartement au même locataire depuis 1979. En appliquant l’indice annuel, légal et indexable, ce forfait est augmenté de 3slpk. loué à seulement 423 euros. Les acheteurs ont donc un retour très limité. S’ils expulsent le locataire, ils doivent payer des dommages et intérêts mais peuvent également augmenter le loyer au-delà de 650 euros. En effet, dans la région du Docteur H., de très nombreux appartements ont été autorisés, ce qui a entraîné une offre importante alors que la demande n’a pas augmenté de façon spectaculaire. Docteur H. a également investi dans une chambre d’hôtel, un dortoir d’étudiants et un parking rotatif. Ces biens étaient loués sur une base journalière et annuelle. De plus, le prix pouvait être ajusté d’un jour à l’autre, ce qui signifie qu’il n’était pas question d’appliquer l’indice de santé. La chambre d’hôtel a été louée en 2005 à 65 euros par nuit, aujourd’hui le prix de location est de 105 euros par nuit. Par conséquent, si l’on applique un calcul de plus-value basé sur les revenus locatifs, on peut conclure que l’investissement du Docteur H. dans un bien immobilier sans indice de santé sera beaucoup plus élevé que celui de l’appartement lié à l’indice de santé.
Notre point de vue est donc que la valeur ajoutée est composée de trois facteurs. D’une part, le potentiel de l’emplacement, la qualité du bâtiment et la libre indexation du loyer.
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