Depuis le début de la vente des chambres d’hôtel au Mövenpick Brussels Airport, les investisseurs potentiels nous demandent régulièrement pourquoi il est si intéressant d’investir dans une chambre d’hôtel. Certains clients possèdent déjà des biens immobiliers dans des sites A+. Un bon appartement bien situé se louera toujours et apportera une valeur ajoutée, telle est la logique. Ces clients croient donc au potentiel de l’emplacement mais nous demandent si le risque d’un hôtel dans un emplacement A+ n’est pas plus élevé que la location d’un appartement dans le même emplacement A+. Lors d’un premier investissement hôtelier, on se demande naturellement quelle est la différence entre un hôtel et un bien immobilier classique. Pour en savoir plus sur cette astuce d’investissement intéressante, cliquez ici.
Conseil en placement : investir dans des chambres d’hôtel – ou dans un appartement ?
Nous aimerions comparer brièvement un investissement dans des chambres d’hôtel tout en jetant un pont proverbial vers l’immobilier classique. Il est important de comparer des pommes avec des pommes. Il s’agit à la fois d’emplacements similaires et d’une comparaison avec les nouvelles constructions – qui, en principe, n’entraînent pas non plus de coûts rapides.
Mettre son bien en location – qui assure le suivi ?
Lorsque nous investissons dans une chambre d’hôtel, l’une des caractéristiques les plus marquantes est le concept « sans tracas ». En bref, la location de votre bien et son entretien sont entièrement pris en charge. Ainsi, en tant qu’investisseur – propriétaire, vous n’avez rien à faire pour la location ou l’exploitation de votre chambre d’hôtel. Classiquement, c’est l’une des plus grandes pertes de temps dans l’investissement et la recherche de capitaux supplémentaires dans l’immobilier. Vous dépendez de l’hôtel pour déterminer le prix de la location. Dans une bonne opération, les séjours à l’hôtel coûtent plus cher lorsque la demande est la plus forte. Choisissez donc un opérateur qui possède l’expérience nécessaire dans l’industrie hôtelière.
Lorsque vous choisissez d’investir dans un appartement neuf, vous avez la possibilité de louer vous-même. Pour ce faire, il est préférable de connaître les règles juridiques spécifiques à la location résidentielle. Vous devrez alors également fixer vous-même un loyer, organiser des visites, faire un état des lieux, rédiger, finaliser et enregistrer les contrats.Une autre option consiste à choisir de travailler avec une agence immobilière. Il est alors préférable de rechercher un agent immobilier qui peut vous aider et de conclure un accord avec lui. Ensuite, ils s’occupent de tous les problèmes antérieurs et facturent aujourd’hui 2 à 3 mois de loyer à titre de frais fixes. Si votre locataire décide de quitter votre appartement après un certain temps, le processus ci-dessus se répétera à nouveau.
Combien cela coûtera-t-il ?
Lorsque nous voulons donner une indication sur le prix d’achat d’un bien immobilier, nous devons évidemment tenir compte de l’emplacement. C’est le facteur décisif pour la fixation du prix d’un bien immobilier.
En tout état de cause, vous constaterez que les hôtels sont souvent construits dans des emplacements A+. Il s’agit d’emplacements rares, souvent au centre des grandes villes, qui ont donc une valeur vénale élevée. Nous parlons ici de la valeur vénale en termes de prix du terrain comme en termes de coût d’achat de la propriété. Nous comparons donc volontiers un investissement dans une chambre d’hôtel à l’achat d’un appartement nouvellement construit à un emplacement A+, par exemple dans le centre de Gand, de Bruxelles ou d’Anvers.
Si vous investissez dans une chambre d’hôtel en construction neuve, vous pouvez désormais souvent le faire à partir d’un prix d’achat total de 200 000 euros (hors TVA). Ces 200 000 euros comprennent l’achat de votre chambre spécifique, mais également le prix des parties générales de l’hôtel. La spécificité d’un hôtel est qu’il faut également construire des parties communes. Pour les hôtels bon marché, cette superficie est estimée à 15-20% de la surface totale utilisable. Pour les hôtels de luxe, ce pourcentage s’élève à 30-40% de parties communes par rapport aux parties privatives. En effet, les hôtels de luxe ont des exigences plus élevées. Pensez à des couloirs plus larges, un hall d’entrée généreux, un restaurant décent avec le confort nécessaire et une cuisine équipée. Les équipements supplémentaires tels que piscine intérieure, sauna, salle de fitness, salles de réunion, etc. sont plus susceptibles d’être trouvés dans les hôtels haut de gamme. En quelque sorte, vous ne payez pas seulement pour cette chambre d’hôtel, vous payez aussi pour les installations disponibles, ce qui, logiquement, augmente aussi vos revenus.
Aujourd’hui, lorsque nous investissons dans un appartement neuf en centre-ville, nous payons beaucoup plus que ces 200 000 euros. Avec l’augmentation du coût de la construction ces dernières années et la rareté des terrains disponibles, un appartement de 2 chambres à coucher d’une superficie de 90 m2 nécessite rapidement un budget de 400 000 euros. Cela dépend évidemment du quartier et de la ville où vous achetez, mais comme nous l’avons déjà mentionné, il est important de comparer avec un bien immobilier situé dans une zone A+. Ce n’est qu’ainsi que vous obtiendrez une équation ascendante. Si vous n’êtes pas d’accord à 100 %, nous vous invitons à consulter l’un des sites de petites annonces tels que Immoweb, Immovlan ou Zimmo, et à vérifier le prix des nouvelles constructions dans les zones métropolitaines. On peut donc dire que pour le prix d’un appartement dans un centre, on aurait pu tout aussi bien acheter deux chambres d’hôtel.
Lequel a les rendements les plus élevés ?
Bien sûr, il ne faut pas se contenter de regarder ce que tout cela coûte, mais il est plus important de se demander quel est le rendement d’une chambre d’hôtel ou d’un appartement.
Le rendement d’une chambre d’hôtel dépend en grande partie de l’opérateur. Combien de chambres sont louées dans votre hôtel et à quel prix ? Plus le nombre de chambres louées est important et plus le prix de la location est élevé, plus votre rendement final sera également élevé. Toujours intéressant pour déterminer le rendement de votre chambre d’hôtel : dans quel segment du marché se situe l’hôtel dans lequel j’investis ou « combien d’étoiles » a-t-il ? Plus l’hôtel est luxueux, plus le prix de la location sera élevé et donc votre revenu potentiel. Il est important de réaliser suffisamment d’études préliminaires à ce sujet. Le Mövenpick Brussels Airport sera un hôtel contemporain et durable situé dans un endroit de catégorie A+ où la demande pour une offre de qualité est élevée, ce qui lui permettra de pratiquer des tarifs de nuitée plus élevés. Le prix de la nuit dans des hôtels similaires à l’intérieur du pays sera donc moins élevé. (voir page 67 Etude MKG)
Les revenus à court terme, tels que décrits ci-dessus, constituent l’une des sources de revenus d’un investissement immobilier. Tout aussi important : qu’en est-il à long terme ? Dans un article récent sur la construction et l’exploitation durables, nous avons déjà brièvement expliqué pourquoi il est si important de construire de manière durable et de quelle manière Fjord RED applique ce principe. Après tout, une construction durable garantit des revenus plus élevés à l’avenir lors de l’exploitation de l’hôtel, moins d’usure, ce qui permet à la propriété de rester contemporaine, et enfin un meilleur retour sur investissement lors de la revente. En bref : des rendements à long terme plus élevés que pour les produits « jetables ».
Lorsque vous commencez à regarder le rendement d’un appartement neuf dans un centre ville, votre revenu locatif sera évidemment légèrement plus élevé que si vous achetez une chambre d’hôtel. Les prix de location de 1 000 à 1 300 euros par mois pour ces appartements nouvellement construits ne sont pas une exception aujourd’hui. Traditionnellement, 10 mois de revenus locatifs sont pris en compte pour couvrir les frais d’un agent immobilier et les impôts sur les revenus locatifs. Bien entendu, cela ne tient pas compte des problèmes classiques liés à la location. Tenez compte de la durée d’inoccupation de vos locaux en cas de changement de locataire, de dommages éventuels ou même de défauts de paiement entraînant une bataille juridique.
Conclusion
Il est évident que nous ne pouvons pas tirer de conclusions définitives. Les chambres d’hôtel et l’immobilier traditionnel ont tous deux leurs avantages et restent un excellent choix. Lorsque vous devrez vous-même faire le choix d’un tel investissement, tenez compte des éléments suivants :
– Le bien que je souhaite acheter se trouve-t-il dans un endroit offrant des perspectives d’avenir ?
– Quelle est l’importance de l’audience locative de ce site ?
– Est-ce que je veux consacrer beaucoup de temps à la location et à l’entretien ?
– Comment envisage-je l’évolution de ma situation dans 5, 10 et 15 ans ?
– Quel budget puis-je dégager pour investir ?
Vous souhaitez plus d’informations pour vous aider à faire le bon choix ? Contactez l’un des conseillers immobiliers de Fjord RED par ce biais. Ils peuvent comparer les différentes options, sans engagement, pour vous aider à acheter un bien à valeur ajoutée.
