Sinds de start van de verkoop van de hotelkamers in Mövenpick Brussels Airport krijgen wij regelmatig de vraag van potentiële investeerders waarom het juist zo interessant is om te investeren in een hotelkamer. Sommige klanten hebben al vastgoed op A+ locaties. Een goed appartement op een goede locatie zal altijd verhuren en meerwaarde hebben is de logica. Deze klanten geloven dan ook in het potentieel van de locatie maar vragen ons of het risico met een hotel op een A+ locatie niet hoger is dan een appartement verhuren op diezelfde A+ locatie. Bij een eerste hotelinvestering stelt men zich vanzelfsprekend de vraag wat het verschil is tussen een hotel en klassiek vastgoed. Lees hier meer over deze interessante investeringstip.
Investeringstip: investeren in hotelkamers – of toch een appartement?
Graag vergelijken we even kort een investering in hotelkamers waarbij we ook even de spreekwoordelijke brug maken richting klassiek vastgoed. Belangrijk is dat we appels met appels vergelijken. Dit zowel op vlak van gelijkaardige locaties als de vergelijking met nieuwbouw – waar je in principe ook niet snel kosten aan zult hebben.
Verhuur van je vastgoed – wie volgt dit op?
Wanneer we investeren in een hotelkamer is het zorgeloze concept één van de meest kenmerkende eigenschappen. Kort gezegd: de verhuur van je vastgoed en het onderhoud ervan worden volledig voor jou verzorgt. Als investeerder – eigenaar hoef je dus helemaal niets te doen voor de verhuur of uitbating van jouw specifieke hotelkamer. Klassiek gezien is dit één van de grootste tijdrovers wanneer men investeert en extra kapitaal wil halen uit vastgoed. Voor het bepalen van de huurprijs ben je afhankelijk van het hotel. Bij een goede uitbating zal een hotelovernachting meer kosten wanneer de vraag het hoogst is. Kies daarom voor een uitbater die de nodige ervaring kan voorleggen in de hotellerie.
Wanneer je kiest voor een investering in een nieuwbouwappartement, dan heb je de keuze om de verhuur zelf te doen. Hierbij heb je best kennis van de specifieke juridische regels rond woninghuur. Je zal dan ook zelf een huurprijs moeten bepalen, bezichtigingen organiseren, een plaatsbeschrijving regelen, de contracten opmaken, afronden en deze registeren.Een andere optie is om te kiezen om samen te werken met een vastgoedkantoor. Je gaat dan best op zoek naar een makelaar die jou kan helpen en sluit met hen een overeenkomst af. Nadien nemen zij al de voorgaande zaken op zich en vragen hiervoor tegenwoordig 2 à 3 maanden huur als vaste vergoeding. Als je huurder na X-aantal tijd beslist om je huurappartement te verlaten zal bovenstaand proces zich terug herhalen.
Wat zal het juist kosten?
Wanneer we een richting willen geven op de aankoopprijs van het vastgoed moeten we uiteraard ook rekening houden met de locatie. Dit is de doorslaggevende factor voor de prijsbepaling van vastgoed.
Je zal in elk geval merken dat hotels vaak op A+locaties gebouwd worden. Dit zijn locaties die schaars zijn, vaak in de centra van grootsteden, die bijgevolg ook een hoge venale waarde hebben. We spreken hier over de venale waarde op vlak van grondprijs als op vlak van de kostprijs voor de aankoop van het vastgoed. Zodoende vergelijken we een investering in een hotelkamer dan ook graag met de aankoop van een nieuwbouwappartement op een A+-locatie, bijvoorbeeld in het centrum van Gent, Brussel of Antwerpen.
Wanneer je investeert in een hotelkamer in nieuwbouw, dan kan dit nu nog vaak vanaf een totale aankoopprijs van € 200.000(excl. btw). Deze 200.000 euro bevat de aankoop van jouw specifieke kamer, maar evenzeer de prijs van de algemene delen van het hotel. Specifiek aan een hotel is dat je ook gemene delen moet bouwen. Bij budgethotels wordt dit geschat op 15 à 20% van de volledige bruikbare oppervlakte. Bij luxehotels stijgt dit percentage naar 30 à 40% gemeenschappelijke delen ten opzichte van de privatieven. Dit komt omdat er bij luxehotels hogere vereisten zijn. Denk maar aan bredere gangen, een royale inkomhal, een degelijk restaurant met het nodige comfort en een uitgeruste keuken. Extra faciliteiten zoals een binnenzwembad, sauna, fitness, vergaderzalen, etc. zal je sneller aantreffen in hotels in het hogere segment. Je betaalt als het ware niet enkel voor die ene hotelkamer, je betaalt ook mee voor de aanwezige faciliteiten, die logischerwijs ook je opbrengsten verhogen.
Wanneer we tegenwoordig investeren in een centrum gelegen nieuwbouwappartement, betalen we een stuk meer dan die 200.000 euro. Door de stijgende bouwkost van de laatste jaren en de schaarste van beschikbare grond, moeten we voor een 2-slaapkamerappartement met een oppervlakte van 90m2 al snel een budget vrijmaken van € 400.000. Uiteraard is dit afhankelijk van de buurt en stad waar je aankoopt, maar zoals eerder gezegd is het belangrijk om te vergelijken met vastgoed op een A+locatie. Enkel op die manier krijg je een opgaande vergelijking. Als je hier niet 100% mee akkoord gaat, nodigen we je graag uit om eens een blik te werpen op één van de zoekertjeswebsites zoals Immoweb, Immovlan of Zimmo, en de prijs van nieuwbouw in grootsteden te bekijken. Je kan dus stellen dat je voor de prijs van één centrumappartement evengoed 2 hotelkamers had kunnen kopen.
Wat heeft de hoogste opbrengsten?
Uiteraard moeten we niet enkel kijken naar wat het allemaal kost, nog belangrijker: hoe zit het met de opbrengsten van een hotelkamer of appartement?
De opbrengst van een hotelkamer hangt in grote mate af van de uitbater. Hoeveel kamers worden er verhuurd in jouw specifiek hotel en tegen welke prijs gebeurt dit? Hoe meer kamers er verhuurd zijn, en hoe hoger de verhuurprijs is, hoe hoger ook jouw uiteindelijke return zal zijn. Nog van belang om de opbrengst te bepalen van jouw hotelkamer: in welk markt segment ligt of ‘hoeveel sterren’ heeft het hotel waarin ik investeer? Hoe luxueuzer het hotel, hoe hoger de verhuurprijs zal zijn en dus ook jouw potentiële opbrengst. Belangrijk is om hierover voldoende voorstudies te doen. Doordat Mövenpick Brussels Airport een eigentijds, duurzaam hotel zal zijn op een A+locatie met een hoge vraag naar een kwalitatief aanbod, kan deze hogere overnachtingsprijzen vragen. Dit terwijl de prijs per overnachting in soortgelijke hotels in het binnenland lager ingeschat zal worden. (zie pagina 67 MKG studie)
Opbrengsten op korte termijn, zoals hierboven beschreven, is één van de inkomstenstromen bij een vastgoedinvestering. Minstens even belangrijk: hoe zit het op de lange termijn? In een recent geschreven artikel over duurzaam bouwen en uitbaten haalden we al kort aan waarom het zo belangrijk is om duurzaam te bouwen en op welke manier Fjord RED dit toepast. Duurzaam bouwen zal in de toekomst nu eenmaal zorgen voor hogere inkomsten bij de uitbating van het hotel, minder slijtage met als gevolg dat het vastgoed er eigentijds blijft uitzien, en tot slot een hogere return bij doorverkoop. Kortom: een hoger rendement op lange termijn – in vergelijking met ‘wegwerpproducten’.
Wanneer je gaat kijken naar de opbrengst van een nieuwbouwappartement in een centrumstad, dan zullen je huurinkomsten uiteraard iets hoger liggen dan wanneer je een hotelkamer koopt. Huurprijzen van € 1000 tot € 1300 euro per maand voor dergelijke nieuwbouwappartement zijn vandaag de dag geen uitzondering meer. Traditioneel wordt er rekening gehouden met 10 maanden huuropbrengst, om zo de kosten voor een vastgoedmakelaar en belastingen op huurinkomsten in te dekken. Hierbij wordt uiteraard geen rekening gehouden met de klassieke problemen bij verhuur. Denk hierbij aan de termijn dat je pand leegstaat bij een huurderswissel, eventuele schade of zelfs wanbetalers met een juridische strijd tot gevolg.
Conclusie
Steenharde conclusies kunnen we uiteraard niet trekken. Zowel hotelkamers als traditioneel vastgoed hebben beiden hun voordelen en blijven een uitstekende keuze. Wanneer jijzelf de keuze moet maken bij dergelijke investering, denk dan vooral na over volgende zaken:
– Ligt het vastgoed dat ik wil aankopen op een locatie met toekomstpotentieel?
– Hoe groot is het huurpubliek van deze locatie
– Wil ik zelf veel tijd besteden aan de verhuur en onderhoud?
– Hoe zie mijn situatie evolueren binnen 5, 10 en 15 jaar?
– Welk budget kan ik vrijmaken om te investeren?
Wil je graag meer informatie om je te helpen bij het maken van de juiste keuze? Contacteer via deze weg één van de vastgoedadviseurs van Fjord RED. Zij kunnen vrijblijvend de verschillende mogelijkheden naast elkaar leggen, om u bij te staan in de aankoop van vastgoed met toegevoegde waarde.
