Koop je een nieuwbouwappartement in Brussel, dan betaal je in principe 21% btw op de constructiewaarde. Maar dankzij de permanente sloop- en heropbouwregeling kan dat tarief zakken naar 6% btw — een verschil van 15 procentpunten dat al snel oploopt tot tienduizenden euro’s. Bij The Rise, het nieuwbouwproject van Fjord RED in de Brusselse kanaalzone, is die regeling van toepassing. En als eigen bewoner kun je daarbovenop genieten van het Brusselse abattement op de registratierechten. In deze blog lees je hoe beide voordelen werken en aan welke voorwaarden je moet voldoen.
Wat is de 6%-btw-regeling voor sloop en heropbouw?
De 6%-btw-regeling is een verlaagd btw-tarief dat geldt wanneer een bestaand gebouw volledig wordt afgebroken en op hetzelfde kadastraal perceel een nieuwe woning wordt opgericht. Sinds 1 juli 2025 is dit een permanente regeling in heel België, die de vroegere tijdelijke systemen vervangt (bron: FOD Financiën).
Het idee is eenvoudig: de overheid wil kwalitatieve, energiezuinige woningen stimuleren op plekken waar verouderd vastgoed verdwijnt. Wie aan de voorwaarden voldoet, betaalt 6% in plaats van 21% btw op de bouwwaarde.
The Rise verrijst op een voormalige industriële site in de kanaalzone, de laatst ontwikkelde kanaalzone van België. Het is precies dit soort stadsvernieuwing — oud weg, nieuw in de plaats — waarvoor de regeling bedoeld is.
Hoeveel kun je besparen met 6% in plaats van 21% btw?
Het verschil tussen 21% en 6% is 15 procentpunten op het deel van de aankoop dat aan btw onderworpen is (de constructie- of bouwwaarde). Concreet: op een constructiewaarde van bijvoorbeeld € 300.000 scheelt dat zo’n € 45.000.
Dit is een illustratief rekenvoorbeeld. Het exacte voordeel hangt af van de verdeling tussen grond- en constructiewaarde en van je persoonlijke situatie. Vraag altijd een precieze berekening voor jouw appartement.Voor een project met aankoopprijzen tussen € 425.000 en € 540.000 is dat geen detail, maar een wezenlijk verschil in je totale investering.
Aan welke voorwaarden moet je voldoen?
Of je nu zelf gaat wonen of verhuurt: het 6%-tarief is altijd gekoppeld aan voorwaarden. Bij de verkoop van een heropgebouwde woning door een promotor — de situatie bij The Rise — gelden deze regels (bron: FOD Financiën):
Er moet vóór de btw opeisbaar wordt een verklaring worden ingediend bij de FOD Financiën via MyMinfin.
Je betrekt het appartement zelf als enige en hoofdzakelijke verblijfplaats gedurende minstens 5 jaar, of je verhuurt het langdurig.
Ga je er zelf wonen?
Dan moet het appartement je enige en hoofdzakelijke verblijfplaats zijn voor minstens 5 jaar. De voorwaarde van de “enige woning” wordt sinds de nieuwe regeling individueel per eigenaar beoordeeld.
Ga je verhuren als investeerder?
Ook dan kan het 6%-tarief gelden, maar de regels zijn strenger. Je moet minstens 15 jaar ononderbroken verhuren aan een natuurlijke persoon die het appartement als enige en hoofdzakelijke verblijfplaats gebruikt (private verhuur), of langdurig verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Verhuur je niet aan die voorwaarden, dan blijft het tarief van 21% gelden.
Worden de voorwaarden binnen de termijn van 5 of 15 jaar niet meer nageleefd — bijvoorbeeld bij een te vroege verkoop — dan moet het btw-voordeel pro rata worden terugbetaald. Bij overmacht (zoals overlijden of echtscheiding) geldt een uitzondering.
En het abattement? Nog een fiscaal voordeel in Brussel
Het abattement is een vrijstelling registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Koop je een woning als je enige eigen woning, dan betaal je geen registratierechten op de eerste € 200.000 van de aankoopprijs — goed voor een besparing tot € 25.000 (bron: be.brussels / Wonen in Brussel).
Waar het 6%-btw-voordeel slaat op de constructiewaarde, geldt het abattement op het deel van de aankoop dat aan registratierechten onderworpen is (doorgaans het grondaandeel). De twee voordelen kunnen dus naast elkaar bestaan.
De belangrijkste voorwaarden:
- Het moet je enige eigen woning zijn — je mag geen andere woning volledig in eigendom hebben.
- De aankoopprijs ligt onder € 600.000 (boven dat bedrag vervalt het abattement volledig).
- Je bent er binnen 3 jaar na de akte gedomicilieerd en blijft er minstens 5 jaar wonen.
Met aankoopprijzen tussen € 425.000 en € 540.000 blijven alle appartementen van The Rise onder de prijsgrens van € 600.000. Het abattement is dus bedoeld voor wie er zelf gaat wonen; voor een zuivere investeerder die verhuurt, geldt het niet.
Waarom The Rise meer is dan een fiscaal voordeel
De 6%-btw maakt The Rise financieel aantrekkelijk, maar de echte waarde zit in het project zelf. The Rise is een kleinschalig woonproject met tien nieuwbouwappartementen verdeeld over vijf verdiepingen, met 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen:
Brutalistische architectuur in samenwerking met Architectenbureau Dierendonck-Blancke: robuust, eerlijk en onderhoudsvriendelijk.
- Prijzen van € 425.000 tot € 540.000, met terrassen tot 21,4 m² en plafondhoogtes tot 2,70 meter.
- Ligging in de Brusselse kanaalzone, met zicht op het water en de skyline van Brussel — een buurt in volle opwaardering, vergelijkbaar met Tour & Taxis (Brussel) en het Eilandje (Antwerpen).
- Mobiscore 9,5: metro, tram, bus en Brussel-Zuid op wandelafstand.
- Duurzaam gebouwd met geothermie, zonnepanelen en wateropvang, met als doel een EPC A-label.
- De huurprijzen in deze buurt behoren tot de hoogste van het land — volgens huurprijzen.brussels tot 20% boven het nationale gemiddelde. Een sterke locatie plus een fiscaal voordeel: dat maakt het verhaal van The Rise compleet.
Veelgestelde vragen over 6% btw op een nieuwbouwappartement in Brussel
Ja. The Rise is een sloop- en heropbouwproject in de Brusselse kanaalzone en valt onder de permanente 6%-btw-regeling, mits je aan de wettelijke voorwaarden voldoet.
Ja, maar enkel bij langdurige verhuur: minstens 15 jaar aan een natuurlijke persoon als enige en hoofdzakelijke verblijfplaats, of via een sociaal verhuurkantoor. Anders geldt 21% btw.
De btw is van toepassing op de constructie- of bouwwaarde van het appartement. Het exacte voordeel hangt af van de verdeling tussen grond- en constructiewaarde.
Ja. Het 6%-tarief geldt op de constructiewaarde, het abattement op de registratierechten (doorgaans het grondaandeel). Als eigen bewoner kun je beide voordelen benutten.
Je betaalt geen registratierechten op de eerste € 200.000 van de aankoopprijs (besparing tot € 25.000), op voorwaarde dat het je enige eigen woning is, de prijs onder € 600.000 ligt en je er binnen 3 jaar gedomicilieerd bent en minstens 5 jaar blijft wonen.
Klaar om te investeren in The Rise?
Wil je weten hoeveel je concreet bespaart met het 6%-btw-tarief op jouw appartement in The Rise, en welke unit past bij eigen gebruik of verhuur?
👉 Download de gratis infobrochure of plan een vrijblijvend adviesgesprek in. Telefonisch kan ook: +32 50 19 00 02.