Hoe bereken je rendement bij vastgoed?
In vastgoed zijn twee factoren cruciaal wanneer je wil spreken over een goede investering. Enerzijds het huurrendement, anderzijds de meerwaarde. In dit artikel willen we aantonen dat niet altijd vastgoed met het hoogste huurrendement op korte termijn de beste investering is. Bovendien zijn er drie verschillende benaderingen om rendement te berekenen. Voor de investeerder is het belangrijk om te weten hoe de verkoper het rendement berekent in zijn publiciteit. Rendementen van 5% tot 10% zijn vaak gebaseerd op een rendement dat niet netto is. Met andere woorden, ook in vastgoed kan men zichzelf gemakkelijk rijk rekenen. Om dit toe te lichten bespreken we respectievelijk het rendement op basis van het hefboomeffect, bruto en netto rendement.
10% rendement op vastgoed? Over marketingrendement.
Er is heel wat te doen rond rendementsberekening op vastgoed. Op het internet worden we als particuliere vastgoedinvesteerder om de oren geslagen met rendementen van 3%, 5%, 10%. Het lijkt vaak een opbod van concurrerende bedrijven. Door een zo hoog mogelijk rendement te beloven hoopt men te concurreren en zo het meest geïnteresseerden aan te trekken. Wie wil immers liever geen 10% huurrendement in plaats van 2% op zijn vastgoedinvestering. Ironisch genoeg zal de vastgoedinvestering met het laagste netto rendement op termijn soms de hoogste meerwaarde creëren. Om al een tipje van de sluier te lichten, nemen we het voorbeeld van een beluik of kleine arbeiderswoning gelegen in het centrum van Gent. De aankoopprijs met kosten inclusief kwam in 2016 op 251.000 euro. De verhuurwaarde bedraagt 625 euro per maand. We vergelijken dit met een appartement in Oostende. De aankoopprijs bedroeg 132.000 euro. De verhuurwaarde 525 euro per maand. Op het eerste zicht lijkt het rendement van het appartement in Oostende een stuk hoger. Hieruit zouden we dan ook kunnen afleiden dat het appartement in Oostende de meest interessante optie was. Is dit nu wel effectief zo? We komen hier dadelijk op terug.
Drie manieren om rendement uit verhuur te berekenen.
Voor vastgoedinvesteerders die hun eerste of tweede vastgoedinvestering doen is het vaak moeilijk om een correct beeld te krijgen op wat een realistisch rendement is. Eerst en vooral is het belangrijk dat er bij de berekening van vastgoed drie verschillende benaderingen worden gevolgd. De drie benaderingen gaan van respectievelijk fictief naar realistisch.
De eerste benadering is er één die vooral in de Angelsaksische wereld wordt toegepast. Door de historische link tussen Nederland, de VS en GB zien we dat de rendementen in bvb. Nederland vaak een stuk hoger liggen dan in België, of toch op papier…
In Nederland en de Angelsaksische wereld berekent men het rendement volgens het zogenaamde hefboomeffect. Concreet wil dit zeggen dat de vastgoedinvesteerder een gedeelte eigen middelen investeert en vervolgens een gedeelte gaat lenen. Op het gedeelte dat hij leent betaalt de investeerder een lagere interest dan de verhuurinkomsten die hij/zij uit de vastgoedinvestering bekomt. Dit wil zeggen dat, indien de verhuur loopt als gepland, de vastgoedinvesteerder ook een extra rendement op de lening haalt. Om dit te illustreren doen we onderstaande rendementsberekening.
“Je investeert €100.000 eigen middelen en je leent €125.000 bij de bank tegen 1,4%, zijnde 1.750 euro. Het bruto rendement op je project is 3,73%. Het rendement op je vastgoed is nu 225.000 x 3,73% is 8400 euro (opbrengst project)
Min 125.000 x 1,4% is 1750 euro (kosten geleend geld)
Is €8400 – €1750 = €6650 euro. (blijft over)
€6650/€100000 x 100 = 6,65% (is het rendement op je eigen middelen)”
Via de toepassing van het hefboomeffect kunnen heel wat verkopers en projectontwikkelaars hun vastgoed aan de man brengen. Kopers staren zich vaak blind op het rendement en willen een zo hoog mogelijk rendement. Vaak komen ze achteraf bedrogen uit. Een ontwikkelaar verkoopt immers vaak en zo snel mogelijk zijn vastgoed. Wanneer het verkocht is zit zijn taak erop en dienen de vastgoedinvesteerders zelf in te staan om dit – nogal vaak – fictief rendement te behalen.
Een tweede benadering is deze van het bruto rendement. Ook dit is in de lage landen zeer populair en dat heeft zo zijn reden. Wanneer een verkoper/ontwikkelaar publiciteit maakt met bruto rendementen kan deze immers niet worden vervolgd wanneer deze niet daadwerkelijk worden gehaald. Stel, de promotor biedt een gerenoveerd éénslaapkamerappartement aan dat verhuurd wordt voor 700 euro per maand. Dit brengt op jaarbasis 8400 euro bruto inkomsten. De investering bedraagt 225.000 euro. Dan heeft de vastgoedinvesteerder een rendement van 3,73% bruto. Wat de vastgoedinvesteerder echter niet merkt, is dat er geen syndicuskosten, belastingen, verzekeringen, makelaarskosten en onderhoudskosten in rekening werden gebracht. Toch lijkt dit rendement alweer een stuk interessanter dan dit van zijn concullega die iets lager ligt dan 3%.
Dan nu de laatste benadering. Hierbij kiest de vastgoedadviseur voor een realistisch rendement. Dit betekent dat men alle mogelijke kosten in mindering brengt. Wanneer een promotor deze manier van verkopen toepast zal de klant geen rendementspercentages terugvinden op de website. De promotor is bij dergelijke aanpak immers juridisch niet in de mogelijkheid om publiciteit te maken met rendementspercentages. Dit omdat er een indicatie kan worden gegeven van de kosten maar nooit een exacte raming. Zo kan men bvb het ereloon van de syndicus nooit perfect inschatten op voorhand. Dit hangt af van hetgeen de syndicus vraagt en uiteraard de marktprijzen. Indien de promotor een foutief nettorendement adverteert, ook al is dit slechts met een kleine afwijking kan de verkoop in het meest extreme geval ontbonden worden.
Belangrijk om te weten als koper is wat het bruto rendement ongeveer kan zijn in normale omstandigheden en met welke kosten men dient rekening te houden. Als vastgoedinvesteerder zal u dan ook nooit geadverteerde netto rendementen terugvinden bij een projectontwikkelaar die zijn klanten informeert over de effectieve potentiële netto opbrengsten.
Om het verschil tussen de laatste twee mogelijkheden, bruto en netto rendement te illustreren gaan we uit van hoe het bruto rendement in het bovenstaande voorbeeld netto wordt berekend door een adviseur.Het gerenoveerd éénslaapkamerappartement van 225.000 euro met 3,73% bruto rendement is enkel binnen gerenoveerd. Na de syndicus blijkt dat een gevel en dakrenovatie op het programma staat. Deze gevel en dakrenovatie kost 35.000 euro. De aankoopwaarde zal dus in de realiteit oplopen tot 260.000 euro.Het appartement wordt verhuurd aan 700 euro. De eigenaar gaat dit zelf verhuren, maakt zelf een plaatsbeschrijving en spaart zo makelaarskosten uit ten belope van één maand + BTW. Het is echter zo dat de verhuurder gemiddeld twee maanden aan vaste kosten heeft. Dit voor het KI, de onroerende voorheffing, de brandverzekering, enz.
Het rendement bedraagt dan, indien er geen slijtage of leegstand is 7000 euro op 260.000 euro. Concreet is dit een netto rendement van 2,7% netto.
Indien u een belegging in vastgoed doet is het dus goed om te weten hoe de voorgeschotelde rendementen worden berekend. In het onderstaande topic “Het echte rendement” gaan we dieper in op de betekenis van meerwaarde bij uw vastgoedaankoop.
Meerwaarde, indexatie, ligging en type vastgoed.
Volgens heel wat vastgoedschatters ligt de echte waarde van vastgoed in zijn meerwaarde. Hier komen we terug op het appartement in Oostende en het beluik in Gent centrum. Waar de koper in Oostende een netto rendement boven de 3,7% haalt moet de eigenaar in Gent het stellen met 2,5% netto. Het beluik heeft momenteel een verkoopwaarde na 5 jaar van € 287.500, zijnde 37.500 euro meerwaarde. Het appartement in Oostende wordt geschat op 135.000 euro, zijnde 3000 euro meerwaarde. Indien we dit bij het rendement rekenen komt het jaarlijks rendement te Gent op 5,5% en dit in Oostende op 4,1%. De eigenaar van Oostende komt dus een stuk lager uit terwijl deze wel veronderstelde een zeer hoog rendement te halen.
Als algemeen economisch uitgangspunt kunnen we dan ook stellen “vastgoed is waard wat het in de toekomst kan opleveren”. Hierbij dient uiteraard in minus rekening gehouden te worden met de kosten die gemaakt moeten worden om deze toekomstige opbrengst mogelijk te maken. Deze opbrengst in de toekomst kan naargelang de invalshoek voortspruiten uit:
- Bij een project (standpunt promotor-ontwikkelaar): de netto-opbrengst van de verkoop.
- Bij een investeerder: de netto huuropbrengst over langere termijn en de herverkoopwaarde na deze termijn.
- Bij een eigenaar-gebruiker: de netto gebruikswaarde over langere termijn en de herverkoopwaarde na deze termijn.
Essentieel is het onderscheid tussen de belangen van enerzijds de projectgebonden partijen (ontwikkelaar, aannemer, architect, makelaar, …) en anderzijds de investeerder of eigenaar-gebruiker. Voor de projectontwikkelaar die het gebouw niet verder gaat beheren of de uitbating van een gebouw gaat uitbesteden aan een derde, is financieel gezien enkel de winstmarge van de vastgoedverkoop op relatief korte termijn van belang. Voor de investeerder of de eigenaar-gebruiker spelen andere factoren en de toekomstige verwachtingen hieromtrent een determinerende rol.
Een kwalitatiever gebouw door een gemeenschappelijk belang tussen promotor en eigenaar.
Om als investeerder zeker te zijn dat de belangen aan elkaar verweven zijn kan men tevens opteren voor een ontwikkelaar die naast de verkoop zich gelijklopende belangen heeft in het project. Anders gezegd, een ontwikkelaar die ook het project na verkoop beheert of gaat uitbaten en hiervoor meedeelt in de winst. Het nadeel, en ironisch genoeg het voordeel, is dan wel dat men de controle uit handen geeft aan, al dan niet, een professioneel. Om zeker te zijn van het professionalisme kan men natuurlijk de ervaring in uitbating van de projectontwikkelaar onder de loupe nemen. Daar gaan we hier echter niet op in.
Wat de meerwaarde in dit voorbeeld dus maakt is eerst en vooral de verhuuropbrengst. Indien een pand een verhuuropbrengst heeft die jaarlijks sterk kan toenemen of daar toch minstens het potentieel voor heeft zal de waarde van het vastgoed ook stijgen. Zo verwijzen we opnieuw naar een praktijkvoorbeeld. Dokter H. verhuurt al sinds 1979 een appartement aan dezelfde huurder. Door de toepassing van de jaarlijkse, wettelijke, indexeerbare index wordt dit appartement met 3slpk. verhuurd aan slechts 423 euro. De kopers hebben dus een rendement dat zeer beperkt is. Indien ze de huurder buiten zetten dienen ze een schadevergoeding te betalen, maar kunnen ze de huurprijs ook hoger optrekken dan 650 euro. In de regio van Dokter H. werden immers zeer veel appartementen vergund waardoor een groot aanbod is terwijl de vraag niet enorm toenam. Dokter H. investeerde tevens in een hotelkamer, studentenkot en rotatieparking. Deze panden werden op dag en jaarbasis verhuurd. Bovendien kon de prijs van dag tot jaar worden aangepast waardoor er geen sprake was van de toepassing van de gezondsheidsindex. De hotelkamer werd verhuurd in 2005 aan 65 euro per nacht, vandaag is de verhuurprijs 105 euro per nacht. Wanneer we een meerwaardeberekening op basis door verhuuropbrengst toepassen, kunnen we dan ook concluderen dat de investeringen van Dokter H. in vastgoed zonder gezondheidsindex een stuk hoger zal liggen dan deze van het appartement gekoppeld aan de gezondheidsindex.
Ons inziens wordt meerwaarde dus samengesteld door drie factoren. Enerzijds het potentieel van de locatie, de kwaliteit van het gebouw en vrije indexatie van de huur.
Zelf meer weten of een vrijblijvend gesprek hierover? Ontvang hier vrijblijvend advies van één van onze vastgoedadviseurs.
