In het laatste decennium werden maart liefst meer dan 4000 hotelkamers aan particuliere eigenaars verkocht. De vorm van investeren wordt populairder om evidente redenenen. Zo is het instapbedrag van de investering merkelijk lager dan een klassiek verhuurappartement. Verder moet de particuliere verhuurder niet langer omkijken naar de verhuur. Er zijn echter een aantal verschillen in de contracten die men aanbiedt voor een investering in hotelkamers. Onder meer de keuze tussen een gegarandeerde of variabel rendement. We zetten ze allemaal even op een rijtje.
Gegarandeerd rendement of een variabel rendement?
Heel wat hotels worden aangeboden met een gegarandeerd rendement. We stellen echter vast na het inlezen van de contracten dat deze gegarandeerde rendementen niet altijd zo gegarandeerd zijn. Vraag dan ook telkens na om welke garanties het gaat en wie die garanties geeft. Zo zijn bepaalde contracten in het beste geval afgedekt met een bankwaarborg van één jaar gegarandeerd rendement. Dit wil zeggen dat u eigenlijk maximum één jaar de waarborg heeft. Voor u investeert stelt uzelf dan ook de vraag. Zou ik in dit hotel investeren indien er geen waarborg zou zijn of toch liever in een ander hotel? Gaat dit segment hotel het verwachte rendement ook realiseren zonder garanties. Zo is de rendabiliteit in een lager segment (2-3 sterren) vaak al beperkter omdat de overnachtingsprijzen beperkt zijn maar de personeelskost hetzelfde als in een hoger segment.
Geïndexeerde inkomsten, of niet?
Let bij de investering ook op de indexatie. Zo volgen de huurindex of gezondheidsindex niet de reële inflatie en stijging van de kamerprijzen. Dat brengt ons dan bij variabel rendement. Bij een variabel rendement zit de eigenaar in hetzelfde bootje als de uitbater. Presteert het hotel goed dan plukt u daar net zoals de uitbater de vruchten van. Presteert het hotel slecht dan heeft u net zoals de uitbater ook minder inkomsten. Samen uit is hier dan ook samen thuis. In hotels met een variabel rendement merken we dat de investering op middellange termijn interessanter kan worden doordat u geniet van de reële stijging van de overnachtingsprijzen. Het rendement zal dus na een tiental jaar door de reële inflatie te volgen een stuk hoger liggen voor u als particulier.
Meerwaarde bij doorverkoop
Bij doorverkoop zullen de kopers sowieso het rendement opvragen en in functie daarvan een meerwaarde betalen. Bij een hoger rendement zal de meerwaarde op termijn hoger liggen. Daartegenover staat dat u de eerste jaren in een zaak stapt die een recurrent cliënteel dient uit te bouwen. Het duurt dus vaak een drietal jaar voor het hotel up en running is.
De keuze voor het type rendement dat contractueel wordt vastgelegd hangt dus sterk af van de termijn waarop u de vastgoedinvestering bekijkt. Ziet u de investering over een eerder korte termijn zal de keuze voor gegarandeerd rendement vaak interessanter zijn. Ziet u het op middellange en lange termijn, of toch voor een periode langer dan vijf jaar is variabel rendement vaak een meer dan te overwegen alternatief.
Rest nog enkel de slotvraag, kies je beter voor een gegarandeerd of variabel rendement?
