2023 werd een jaar waarin de wereld iets dichterbij kwam. De realiteit van de 21ste eeuw heeft zich het afgelopen jaar op de markt weerspiegeld. 2023 is een jaar waarin veel basisprincipes die een impact hebben op vastgoedinvesteerders mogelijk wel definitief werden verankerd. We vinden het maar normaal dat eigenaars bij Fjord RED in projecten stapten én zullen stappen, die op de toekomst zijn afgestemd.
Energie-efficiënt door aankoop van nieuwbouw
Het eerste principe dat in 2023 werd verankerd, is dat van nieuwbouw. Voor het eerst sinds onze activiteit in de vastgoedsector konden we vaststellen dat oudere gebouwen minder snel in waarde stegen dan nieuwbouw. Na de energiecrisis van 2022 werd immers duidelijk dat gebouwen met lage EPC-scores meer verbruiken. Hoewel wij persoonlijk geen fan zijn van EPC-scores en zelfs ervan uitgaan dat oudere gebouwen zeer energie-efficiënt zijn – men zet immers zijn gasverwarming aan als het koud is en minder geïsoleerde gebouwen verluchten zelfstandig – is de realiteit dat de overheid oudere gebouwen bestraft. Lage EPC-scores staan gelijk aan gedwongen renovaties. Dit met de horizon op 2050, een bijzonder korte periode voor vastgoed. Voldoet u niet aan de score, dan wordt zowel de verkoop als de verhuur in de toekomst moeilijk. In die optiek is men als vastgoedinvesteerder quasi enkel rationeel wanneer men voor nieuwbouw kiest. Hier hoeft men deze onvoorziene renovatieverplichtingen immers niet in te rekenen. Oude gebouwen zijn overigens niet gebouwd om volgens de moderne normen aangepast te worden.
Volatiele energieprijzen en geothermie
De energiecrisis confronteerde ons als vastgoedinvesteerder ook met de volatiliteit van energieprijzen. Gasprijzen gingen dit jaar, ten opzichte van de vaste contracten, maal drie. Veel huurders begonnen dan ook hun energieverbruik te berekenen. Als huurder is de rationele keuze dan ook weer nieuwbouw. Als bedrijf namen we reeds in 2020 de vlucht vooruit en beslisten om de nieuwe projecten volop met geothermie te doen. Deze keuze heeft echter wat nadelen. Zo vereist geothermie een continu draaiende warmtepomp en veel ruimte voor zonnepanelen om deze betaalbaar aan te drijven. Een warmtepomp kan niet worden afgezet, dus is in die zin wat ons betreft een stuk minder efficiënt dan een energiesysteem waar je een aan/uit-knop hebt. De techniek staat bovendien nog in zijn beginjaren en werkt momenteel enkel efficiënt in projecten met voldoende schaal en mogelijkheid tot koeling. Daartegenover staat wel dat men niet langer onderhevig is aan fossiele brandstoffen. Globaal zien we dat de wetgever nog steeds de intentie heeft om deze serieus te verminderen. Dit al dan niet met hogere accijnzen, taksen of subsidies voor de alternatieven. De omvang van Fjord RED-projecten is dan ook rechtstreeks gekoppeld aan de mogelijkheid om de geothermische kaart te trekken. Als vastgoedinvesteerder kiezen we daarmee de conservatieve kaart om zo zeker mogelijk te zijn van toekomstige kosten en zo weinig mogelijk onderhevig te zijn aan sterke marktschommelingen.
Vastgoed als langetermijninvestering
Een derde stap die aansluit bij de markt is de keuze voor eenheid van uitbating. Sinds de opstart benaderen we een project bij Fjord RED vooral door de bril van de beheerder. Dat zorgt voor het nadeel dat we als ontwikkelaar duurder moeten verkopen. Kwalitatieve – lees slijtagearme – materialen kosten nu eenmaal een pak meer dan rommel die enkel de tienjarige aansprakelijkheid van de ontwikkelaar moet afdekken. Voor de klant en eigenaar wil dit zeggen dat er minder werken en kosten nodig zullen zijn op middellange en lange termijn. In de markt betekent dit dat we enkel klanten bereiken die zich bewust zijn dat goedkoop kopen gelijk staat aan op het einde van de rit duur kopen. Vastgoed is wat ons betreft geen kortetermijnproduct maar een langetermijninvestering. Die filosofie trekt zich door in de benadering van het ontwerpmatige aspect. Zo is het onze doelstelling om het gebouw vlot aanpasbaar te maken op langere termijn. Dit wil zeggen dat men de binnenstructuur van het gebouw vlot kan wijzigen in de toekomst. Zo kan men op de lange termijn de binnenmuren gemakkelijk wegnemen en nieuwe technieken vlotter implementeren. De eigenschap waarbij men vlot zaken kan wijzigen, zorgt ervoor dat men goedkoper nieuwe technieken kan implementeren of op heel lange termijn de functie van het pand kan wijzigen. Vastgoed met een langetermijnvisie dus.
Benieuwd naar de verschillende projecten van Fjord RED? U kan ze hier ontdekken!