Heel wat belgen kopen vastgoed om een fiscaal voordeel te verwerven. Zo kopte De Tijd enige tijd geleden. Dit in het licht van de 6% maatregel bij sloop en heropbouw van panden die in 2024 volledig zal uitdoven. Om een vastgoedinvestering tegen een lager tarief te kunnen aankopen is BTW inderdaad een heel belangrijk aspect. We onderscheiden drie types vastgoed waar BTW vermindering mogelijk is en leggen ook kort de logica hierachter uit.
Vastgoed waar de BTW wordt betaald door de eindgebruiker
Hotelprojecten genieten afhankelijk van hun grondwaarde van een BTW-recuperatie. Hoeveel die recuperatie is varieert van project tot project. De regel is dat hoe hoger de grondwaarde wordt gewaardeerd hoe lager de BTW-recuperatie is. U kan immers enkel BTW op de constructiewaarde recupereren en nooit op de grondwaarde. Hoe de berekening wordt gedaan belichten we hier niet in detail gezien dit ons te ver zou leiden. De reden dat BTW-recuperatie voor hotelvastgoed het hoogst is van alle vastgoedinvesteringen is te wijten aan het feit dat de huurder hier ook BTW betaalt. Zo betaalt iemand die komt overnachten 6% BTW. De regel om BTW te recupereren is dat de eindgebruiker de BTW betaalt. Indien u eigenaar wordt van een hotelkamer, bent u dan ook niet de eindgebruiker van de kamer maar de gast. Standaard wordt de BTW-recuperatie geregeld door de bouwheer, zijnde de verkoper waardoor u als eigenaar niet instaat voor de communicatie met de BTW-administratie.
Wat betreft studentenkoten probeerde men in het verleden ook BTW-recuperatie toe te passen bij de verkoop van vastgoed. Zo stelde men onlangs een ruling voor waardoor de huurders moesten BTW betalen op hun kot. Daartegenover stond dat de eigenaars de BTW recupereerden. Deze ruling kwam echter al snel ter ore van andere overheidsinstanties. Het gevolg is dat men nu geen BTW meer kan rekenen aan een huurder, zijnde student, die langer blijft dan drie maand. Indien een student dan toch minder dan drie maand zou blijven zou men eigenlijk dan ook nog steeds hoteldiensten moeten voorzien zoals linnen, ontbijt, onthaal. Exit BTW-recuperatie voor studentenhuisvesting dus. Voor de investeerder heeft dit zware aankoopimplicaties. Laat ons kort even de berekening maken. Wanneer men een hotelkamer met 87,5% BTW-recuperatie koopt aan 200.000 euro zonder BTW zal men na recuperatie een 205.000 euro betalen. Stel dat men een studentenkot koopt aan 170.000 euro exclusief BTW dan betaalt men eveneens op het einde van de rit 205.000 euro. De vraag stelt zich dan welke investering het grootste meerwaardepotentieel had?
Sociaal verhuur als BTW troef.
Studentenkoten kunnen op één manier met een lager BTW tarief van 12% worden aangekocht. Dit indien er een verhuurcontract met een sociaal verhuurkantoor loopt. De voorwaarde is dan dat men minimum 15 jaar moet verhuren aan studenten via sociaal verhuur. In Vlaanderen zijn dergelijke contracten echter meestal geen bevoegdheid van lokale sociale verhuurkantoren. In het Brussels hoofdstedelijk gewest is dit wel het geval. Tegen die lagere BTW staat wel een lagere huur. Indien u zou overwegen om een studentenkot te kopen in Brussel kan u dit ook steeds navragen bij de verkoper of bij het lokale sociale verhuurkantoor.
In Vlaanderen kan u dan weer via een sociaal verhuurkantoor een nieuwbouwappartement verhuren. Indien u voor het verlijden van de akte een huurcontract of intentieverklaring met het sociaal verhuurkantoor heeft, kan u ook hier genieten van 12% BTW. U dient dan minstens twee keer een verhuurcontract van 9 jaar af te sluiten en daarbij minimum 15 jaar met een SVK te werken. U koopt tegen een lager BTW tarief, geniet een iets lagere verhuurprijs maar ook kortingen op KI, onroerende voorheffing. Bovendien staat u niet langer in voor plaatsbeschrijvingen, huurderswissels en schadegevallen. Stof tot nadenken dus waar de prioriteiten in een volgende vastgoedbelegging liggen.