Dag Anthony, kan je jezelf eerst even voorstellen? Wat is jouw exacte functie binnen het vergunningstraject?
Mijn naam is Anthony Piette en ben al drie jaar werkzaam bij Fjord RED. Ik ben vooral actief bezig met de prospectie voor nieuwe projectgronden in diverse regio’s en volg daarnaast ook het vergunningstraject op de voet op. Wekelijks zit ik hiervoor ook samen met een collega die al meer dan 40 jaar ervaring heeft in stedenbouwkundige vergunningen en de evoluties van dag tot dag met passie opvolgt.
Waarom heeft Fjord RED gekozen voor deze locatie voor de bouw van hun eerste project?
Het potentieel van deze locatie was voor ons van meet af aan heel duidelijk. Het recentelijk definitief vastgestelde en gepubliceerde ruimtelijk uitvoeringsplan (hierna: RUP) bracht veel interessante mogelijkheden met zich mee waardoor de beslissing tot investeren snel viel. Hieronder haal ik de drie belangrijkste redenen even aan:
Een eerste belangrijke reden is de locatie van de projectgrond zelf. De afstand tot de luchthaven bedraagt slechts enkele kilometers waardoor men zich op 5 minuten van de luchthaven bevindt. Langs de andere kant bevindt het hoofdkwartier van de NAVO zich op minder dan 3 kilometers. Dit in combinatie met de verschillende grote bedrijvenparken in de direct omgeving, zorgt ervoor dat het project zich midden in een zeer bloeiende economische omgeving bevindt.
Een tweede belangrijke reden is de zichtlocatie die het project heeft aan de Brusselse ring. Dit zorgt ervoor dat het project heel duidelijk zichtbaar zal zijn voor de 100.000 dagelijkse automobilisten die voorbij rijden. Dit is voornamelijk te danken aan het aantal bouwlagen. Momenteel zullen er 9 bouwlagen gebouwd worden, wat resulteert in een bouwhoogte van 32 meter hoog.
Een derde, maar zeker niet minder belangrijke reden, zijn de nieuwe projecten die op dit moment ontwikkeld worden in de omgeving. Momenteel zijn er tal van andere ontwikkelaars bezig met nieuwe projecten in de directe omgeving van onze site. Dit resulteert in een buurt die volledig in ontwikkeling is en toont ook aan dat andere grote ontwikkelaars geloven in de omgeving rondom het project.
Aangezien je zegt dat het een locatie in volle ontwikkeling is, zijn er in de omgeving dan nog andere vergunningen in aanvraag? Zoja, kan je meer vertellen over hun vergunningstraject?
Zeer zeker! Momenteel zijn er in de onmiddellijke omgeving verscheidene omgevingsvergunningen voor kantoorprojecten, KMO-zones en hotels in aanvraag wat voor een totale reconversie zal zorgen in deze zone rond de ring van Brussel.
Gevestigde promotoren zoals Ghelamco bevestigen het potentieel van de Brusselse periferie met enkele nieuwe ‘state of the art’ kantoorcomplexen. PricewaterhouseCoopers, afgekort PwC, is een internationaal accountants- en belastingadviseurbedrijf dat binnenkort haar intrek zal nemen in haar nieuw kantoorgebouw langs de ring. Ook Immogra is een grote ontwikkelaar die hier momenteel volop bezig met het ontwikkelen van een groot kantoorproject, genaamd ‘Park7’.
Zullen deze goedgekeurde vergunningen en de vergunningen in aanvraag een grote invloed hebben op het hotel en de parking van Fjord RED?
Ja, daar mag je zeker wel vanuit gaan! De omgevingsvergunningen in aanvraag alsook de reeds verleende omgevingsvergunningen gaan een volledig nieuwe dynamiek teweegbrengen in de buurt. Uiteraard zal deze beweging ook een positief effect ressorteren voor het hotel en de onderliggende rotatieparking. De in aanvraag en in uitvoering zijnde kantoorcomplexen en KMO-zones zullen in het kader van hun bedrijfsactiviteit en netwerk vanzelfsprekend beroep doen op hotelfuncties, restaurants, seminariezalen en parkings in de buurt.
Dergelijke internationale bedrijven die hun intrek zullen nemen in de nieuwe kantoorcomplexen verkiezen hotels van een luxesegment gezien dit vaak door hun bedrijfspolicy zo wordt voorgeschreven om zo werknemers en zakenrelaties te voorzien van een meer dan degelijk comfort.
Onlangs is er voor Keiberg een nieuw RUP opgesteld geweest. Wat zijn hier de belangrijkste veranderingen? Zal dit veel invloed hebben op de omgeving en op de bouw van het hotel?
Één van de belangrijkste pijlers in het RUP Keiberg is het ruimtelijk rendement wat resulteert in een verdichtingsverhaal. Voorheen mocht 50% van het terrein bebouwd worden wat in het RUP werd bijgesteld naar 30%. Een maximum bebouwbare terreinoppervlakte van 30% draagt bij tot ontharding van de bedrijvenzone en creëert meer groene ruimte met gunstige effecten op vlak van waterinfiltratie en biodiversiteit.
De bedoeling van deze extra groenzones, is de creatie van een aangenamere werkomgeving waar mensen graag vertoeven. Meer parken, groenzones, en waterinfiltratie zorgen ervoor dat mensen de omgeving als aangenamer ervaren en hier ook liever zullen vertoeven. Dit heeft op zijn beurt dan weer een invloed op de werktevredenheid van personeel. Ook voor partners en klantenrelaties is het belangrijk om hen te ontvangen in een aangename omgeving.
Daarnaast impliceert het stuk ‘verdichting van de bedrijvenzone’ minder bebouwde vierkante meters aan de grond maar de mogelijkheid om hoger te bouwen. Uiteraard gebeurt dit steeds in onderling overleg met de diensten van Skeyes en Brussels airport om een vlotte werking van de luchthaven te bewerkstelligen.
Bovendien laat het RUP Keiberg meer verschillende functies toe in de bedrijvenzone wat zou moeten bijdragen tot de creatie van een nieuwe dynamiek in de bedrijvenzone. Dit in combinatie met de twee bovenstaande verandering zorgt ervoor dat Keiberg zich kan ontwikkelen als het bedrijvenpark van de toekomst. Dit is wederom ook een reden waarom er voor deze locatie gekozen geweest is!
Aangezien het RUP zegt dat je maar 30% van je perceel mag bebouwen, hoe gaan jullie dit concreet aanpakken bij dit project?
De voorschriften van het RUP Keiberg zijn heel duidelijk omtrent de bouwmogelijkheden binnen de afbakeningszone van het RUP. Een maximum bebouwbare terreinoppervlakte van 30% is de nieuwe norm binnen de bedrijvenzone en draagt bij tot het onthardingsverhaal van het bedrijvenpark.
Als duurzaam projectontwikkelaar staan wij zeer positief tegenover het creëren van nieuwe groene, open ruimtes waardoor we ook een landschapsarchitect onder de arm namen voor de inrichting van deze kwalitatieve ruimte.
Ook de omgeving rondom het project is in volle verandering. Kan je ons wat meer informatie over de belangrijkste openbare werken die gepland zijn in de nabije toekomst?
Één van de belangrijkste geplande projecten is het creëren van een luchthaventramverbinding tussen Brussel Noord en de luchthaven van Zaventem. Dit traject loopt via de Leopold III-laan en een nieuw viaduct over de Brusselse ring. Binnen de ring zal de tram gebruik maken van de bestaande infrastructuur van de MIVB.
Een tweede belangrijk gepland project is de verbreding van de ring rond Brussel. Het Agentschap Wegen & Verkeer plant op termijn een verbreding van de ring rond Brussel ter hoogte van onze projectgrond. Het verbeteren van de mobiliteit, het verhogen van de leefbaarheid en de multimodale bereikbaarheid in en rond de Vlaamse Rand en Brussel staan hier centraal.
Het laatste jaar stond de omgevingsaanleg rond de ring in Zaventem trouwens centraal en werd er één van de belangrijkste bruggen gesaneerd. Dit draagt bij aan een ruimtelijk aangenamer en verkeersveiliger gevoel voor de 100.000 automobilisten die er dagelijks rijden.
Tot slot, wat waren voor jou de grootste uitdagingen die je ondervonden hebt bij het hele vergunningstraject?
De voorbereidingen en opstelling van ons aanvraagdossier ging gepaard met grondig overleg en betrokkenheid van alle advies verlenende instanties. Een efficiënte samenwerking met deze partijen is van primordiaal belang voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
Één van de grootste uitdagingen van een projectgrond in de nabijheid van een luchthaven zijn de toegelaten bouwhoogtes alsook de toegelaten opstelhoogtes van de torenkranen in uitvoeringsfase. Dit werd vanaf de ontwerpfase in overleg met de desbetreffende diensten bij Skeyes en Brussels Airport grondig besproken, zodat de technieken op het dak alsook de torenkraan in de uitvoeringsfase geen storend effect zouden vormen voor de luchtverkeersleiding.
