Momenteel grijpen heel wat vastgoedkopers de kans om hun portefeuille te diversifiëren. In die context worden heel wat particuliere investeringen in hotelkamers gedaan en stappen daarmee in een uitbating. De aankoop van een hotelkamer wint aan terrein omdat de instapprijs merkelijk lager is dan klassiek vastgoed. Ten tweede doordat men vaak geniet van BTW recuperatie bij een investering in nieuwbouwhotels. Ten derde omdat men als particuliere investeerder vaak geen tijd vindt om te verhuren en dus opteert voor totale ontzorging. We geven u hieronder alvast vier pijlers mee waar men rekening mee kan houden bij een aankoop.
Pijler één. A brand is a promise.
Men kan investeren in het Strandhotel, het Markthotel, het Louisahotel maar ook in een ‘brand’ of ‘merk’-hotel. Hotels met een merknaam hebben vaak een merkelijk hogere bezetting en dus een beter rendement. Merkhotels beschikken immers over een netwerk. Via dit netwerk komen overnachtingen binnen. Dit door enerzijds een lidkaart waardoor men als logee een korting krijgt bij overnachting. Anderzijds door meer zakelijke overnachtingen via bedrijven die naar vaste merken gaan. Het biedt u ook de zekerheid dat een sterke partner gelooft in de hoge rendabiliteit van het project. Het is dan ook geen toeval dat ketens goed scoren in de hotelmarkt. Zij leggen bepaalde standaarden op waardoor gasten weten waar ze aan toe zijn. Momenteel is de grootste hotelketen Accor in Europa. Als gast kan je erop rekenen dat een viersterrenhotel van Accor in Frankrijk, Spanje of Duitsland ook dezelfde standaard en service biedt als in België.
Pijler twee. Opteer voor een hotel in het hoger segment.
Het segment waarin u aankoopt vertaald zich onvermijdelijk in de winstmarge. Waar het viersterrensegment gemakkelijk 150 euro voor een overnachting haalt zal dit een budget en driesterrencategorie vaak onder de 100 euro gaan. De personeelskosten blijven echter hetzelfde. Gezien de loonkost de hoogste vaste kost is in het Belgische hotelwezen is het evident dat vooral de duurdere segmenten goed renderen. Uw opbrengsten zijn beduidend hoger ten opzichte van een gelijke vaste kost. U investeert initieel wel meer omdat het luxe segment over meer kameroppervlakte en collectieve oppervlakte beschikt en uiteraard ook een ander, duurder en luxueuzer materialenpakket beschikt.
Pijler drie. Geloof niet in sprookjes
Kwaliteit kost geld. Een goede hotelkamer bestaat uit kwalitatieve materialen met een hoge slijtageweerstand. Daar hangt steeds een prijskaartje aan verbonden. Indien het beheer door de verkoper zelf wordt gedaan zal hij daar ook vaak op letten. De kwaliteitslabels worden vastgelegd door het merk. Een hogere merkcategorie betekent dus altijd een betere materiaalkwaliteit achteraf. Dat is uiteraard belangrijk voor de verkoopwaarde op lange termijn. Vandaag speelt ook energieefficiëntie een belangrijke rol. Geothermische koeling en warmte zorgt voor een hoger rendement door lagere vaste kosten. Het zorgt ook voor de zekerheid dat men nog bedrijven kan aantrekken in 2032 door te voldoen aan het Greenkey– label. Let dus op want goedkoop kopen kan duur uitvallen op termijn.
Pijler vier. Gegarandeerde rendementen zijn soms niet zo gegarandeerd.
Belooft de promotor u een gegarandeerd rendement? Trek dan altijd na om welke garantie het gaat. Zo zijn de vennootschappen die garanties geven meestal niet in staat om deze op lange termijn waar te maken. Een realistische garantie hier is de bankgarantie. Wanneer een bank waarborg staat voor het project vraag dan zeker deze waarborg op. Hoe lang staat de bank garant? Gaat het om één jaar, drie jaar, vijf jaar, altijd? De realiteit leert dat banken slechts gedurende één jaar garant staan bij een dalende bezetting. Garanties bestaan in de praktijk dus niet. Onze tip is dan ook vrij eenvoudig. Stel uzelf altijd de vraag of u zou investeren in een specifiek hotelproject wanneer er geen garanties zouden zijn? Om te zien of de investering echt waterdicht is stellen wij voor dat u de verkoper telkens vraagt op welke externe studies hij zich baseert. Indien u een waterdichte studie ontvangt is dit al zeker een stap in de goede richting.
