Als investeerder in hotelkamers zijn er veel aspecten waar u de aandacht op dient te vestigen. Investeren in een hotelkamer heeft veel verschillen maar ook veel gelijkenissen met een investering in een klassiek verhuurappartement. Gezien de stijgende populariteit van een investering in een hotelkamer zijn er ook veel verschillen in het contract met de uitbater. Hier belichten we het belangrijkste verschil namelijk de omvang van het reservefonds.
Een reservefonds van 2% of 5%?
Investeerders in een klassiek verhuurappartement kennen altijd het verhaal. Jaarlijks heeft u een algemene vergadering waar men dan discussieert over onderhoud aan het gebouw. De discussies kunnen variëren van het schilderen van gang of deur tot structurele onderhoudswerken. Waar de deurkwestie nog een goedkope zaak is zijn structurele zaken, zoals een liftrenovatie of nieuwe technieken vaak een heikel punt. In een hotelinvestering willen de uitbaters deze discussies liefst vermijden. Algemeen aangenomen is dat een hoteluitbating ook van tijd tot tijd renovaties vergt. Stel u immers voor dat de matrassen niet vervangen worden, de vloeren hetzelfde blijven en de technieken niet onderhouden worden…
Enter, reservefonds
De grootte van het reservefonds is dan ook cruciaal. Hier zien we een groot verschil tussen twee types contracten bij een investering in hotelkamers. Enerzijds is er het aanbod van een contract met gegarandeerd rendement. Daarbij betaalt de uitbater zogezegd gegarandeerd ieder jaar een bedrag uit. Om dit gegarandeerd rendement kunstmatig te verhogen koppelt men het contract aan een ondermaats reservefonds. Zo wordt in dergelijke contracten slechts 2% van de omzet gespaard. Dit terwijl de Horwath studie aantoont dat er net iets boven de 4% reservefonds gemiddeld noodzakelijk is om een hotel en dus ook uw investering in een hotelkamer structureel te onderhouden. De reden dat hotelcontracten met een gegarandeerd rendement altijd een ontoereikend reservefonds hebben is evident.
Zo dient men minder te sparen en kan men op het eerste zicht een hoger rendement aan de eigenaars uitbetalen. Op middellange termijn heeft dit echter zijn consequenties. Zo zullen structurele renovaties onhaalbaar zijn zonder extra investering. Het hotel zal na tien, vijftien jaar geleidelijk demoderen waardoor u een low price publiek aantrekt. Een publiek dat dus gaat voor lage prijzen terwijl de personeelskosten hetzelfde blijven.
Noodzaak van een up-to-date hotel
Na 25 jaar vruchtgebruik loopt het gegarandeerd rendement en de uitbating gelijktijdig af waardoor u als eigenaar overblijft met een hotelkamer die compleet verouderd is, waar de technieken niet conform zijn en er structureel problemen zullen zijn. In die positie dient u dan een gedemodeerd pand te verkopen en/of de onderhandeling met een nieuwe uitbater aan te gaan. Wat ons betreft is het als investeerder dus geen onnodige luxe om na te gaan of het reservefonds nu al dan niet hoger is dan 4%. Opvallend is dat hotelkamers met een variabel rendement standaard vaak met 5% reservefonds werken.
Stel bvb dat u een hotel met 150 kamers heeft een een omzet van drie miljoen dan is dit na acht jaar al een verschil in reservefonds van 720.000 euro. Een bedrag dat in dergelijke projecten geen overbodige luxe is om de kamers up to date te houden.
Dat heeft een hotelinvestering dan ook gemeen met een investering in een klassiek verhuurappartement. Een appartementsgebouw met een mooie spaarpot zorgt voor minder discussies bij de mede-eigenaars maar ook aantoonbaar voor hogere prijzen in doorverkoop. De kopers kopen immers het spaarpotje en reservefonds mee en verwachten dan ook geen onhaalbaar hoge facturen voor structurele werken. Dat geld ook in hotelvastgoed.
