Heel wat vastgoedinvesteerders kennen het nut van degelijke bouwkwaliteit. Promotoren verkopen vaak op basis van prijs. Dat is ook logisch. Hoe goedkoper de prijs hoe meer mensen dit effectief kunnen betalen. Natuurlijk kost een goede bouwkwaliteit geld. Een goedkope prijs gaat dus vaak noodzakelijk ten koste van de bouwmaterialen. Promotoren zijn immers slechts tien jaar aansprakelijk wat voor heel wat mensen een korte periode is voor een langetermijninvestering. Het is dan ook een boutade dat je nieuwbouw best niet langer dan 15 jaar bijhoudt en daarna verkoopt.
Bouwkwaliteit bij hotelinvesteringen
Besparingen in oppervlakte
In hotelkamers herkennen we in veel gevallen de bouwkwaliteit aan het type contract. Zo staan contracten met een gegarandeerd rendement vaak gelijk met minderwaardige bouwkwaliteit en technieken. Dat is ook begrijpelijk. Het gegarandeerd rendement wordt immers procentueel hoger wanneer de verkoopsprijs lager wordt. Die verkoopsprijs kan enkel lager worden door te besparen op de constructie en technieken. Op de constructie kan men op twee manieren besparen. Enerzijds kan de promotor kleinere oppervlaktes aanbieden. In het hotelwezen worden de bruto verkoopsoppervlaktes bepaald door het segment waarin men zich bevindt. Zo beslaan bruto oppervlaktes in een twee tot driesterrensegment vaak 2/3de tot de helft van de oppervlakte ten op zichte van een viersterren segment. Het spreekt voor zich minder oppervlakte staat gelijk met een lagere bouwkost maar ook lagere overnachtingsprijzen op termijn.
Besparingen in bouwkwaliteit
Verder kan men ook besparen op materiaalkwaliteit. Hotelkamers van minderwaardige bouwkwaliteit zijn enkele mogelijk in lagere segmenten. We herkennen ze aan heel eenvoudige zaken. Vaak zijn de badkamers niet gedeeltelijk betegeld maar hoofdzakelijk geschilderd. Jammer voor het onderhoud en de kosten op langere termijn, goed voor de verkoopsprijs te dempen op korte termijn. Vloeren van 25 euro/m² ipv. 75 euro/m². Handig om bij bruto oppervlaktes van 50m² de verkoopsprijs met 2500 euro lager te zetten en hogere onderhoudskosten te hebben op korte termijn. Hoewel dit oppervlakkige kenmerken zijn trekken ze zich meestal structureel door, van gevelkwaliteit tot liften, van dakafwerking tot raamprofielen. De koper betaalt wel op lange termijn om in ruil een procentueel hoger rendement te halen in de eerste jaren.
Besparingen bij technieken
Behalve de bouwmaterialen is een ander aandachtspunt de technieken. Tegenwoordig beslaan technieken een 30% van de totale bouwkost. Zeker de technieken die op lange termijn opleveren. Om vergunningen te halen werkt iedere promotor vandaag wel met zonnepanelen en lucht luchtwarmtepomp. Het oogt goed en de grote kost is de warmtepomp. Voor grotere projecten die veel koeling en warmte vereisen is een geothermische warmtepomp echter een veel duurdere investering. De geothermische warmtepomp gaat gekoppeld met boringen die voor projecten met een 150 tal hotelkamers al gemakkelijk gekoppeld gaan met +/- 205.000 euro boringskosten en 50.000 extra investeringen in bijkomende tools voor de werking te garanderen. Onvermijdelijk zorgt een geothermische warmtepomp voor een serieuze vermindering van de energiekost. Wil de promotor zijn project zo goedkoop mogelijk aanbieden en mikt deze op prijskopers is het echter geen optie.
Indien u de investering op middellange termijn bekijkt raden wij dan ook aan om voldoende oog voor materiaal, oppervlakte in uitbating en het daaraan gekoppelde hotelsegment en de gebruikte technieken aan de dag te leggen.
